רוצים להבין מהי המשמעות של התחדשות עירונית? המשיכו לקרוא!
מטרת פרויקטים של התחדשות עירונית היא להחיות מבני מגורים ישנים, בין היתר, על ידי שיפור, שידרוג, חיזוק ומיגון של מבני מגורים, וכן שידרוג של שטחי ציבור ותשתיות. ברוב המקרים מדובר בפרויקטים של הריסת מבנים ישנים ובנייה של חדשים לגמרי במקומם או בניית קומות או דירות נוספות על הקיימות בשכונות מגורים שכבר פותחו. פרויקטים מסוג זה מטופחות הן על ידי יוזמות של הממשלה והן על ידי יוזמות של המגזר הפרטי.
לבעלי הדירות יש הזדמנות לשפר את איכות חייהם ואת נכסיהם באמצעות שימוש בפרויקט התחדשות עירונית לחיזוק ושמירה על הבניינים שלהם, להגדיל את מספר היחידות שבבעלותם ולעשות זאת בעלות נמוכה יותר.
בפרויקט בנייה מסוג זה, הדירות הקיימות מורחבות או נהרסות ובמקומן נבנים דירות חדשות. זאת מבלי לקחת בחשבון את הוצאות הבנייה והשיפוץ שיישאו על בעלי הדירות. מכיוון שמדובר בבחירה משמעותית, חשוב שלבעלי הדירות תהיה גישה לכל הנתונים הדרושים להם כדי להבטיח שהפרויקט המוצע יצליח עבורם.
מכיוון שהם המחזיקים בזכויות בנכס, בעלי הדירות שנמצאות כעת בבניינים הוותיקים הם היחידים שיכולים לתת את אישורם להמשך הפרויקטים.
המסלולים השונים בפרוייקטים של התחדשות עירונית
הרשות להתחדשות עירונית מחלקת את עבודתה לשלוש קטגוריות עיקריות, להלן:
המשמעות של התחדשות עירונית – מסלול רשויות מקומיות
בגישה זו הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט, מקדמת תכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים במתחם והשתתפותם בתהליך. כמו כן, הרשות המקומית מקבלת תמיכה ומימון מהרשות הממשלתית שאחראית על התחדשות עירונית. הבקשה למסלול הרשויות המקומיות מוגשת לשר הבינוי והשיכון, אשר מכריז על המתחם "מתחם פינוי-בינוי" לתקופה של שש שנים (קיימת אפשרות להארכה בשש שנים נוספות ). ההכרזה מזכה בהטבות מס נוספות בנוסף למתן מימון לפעילויות הנזכרות לעיל.
מסלול היזמים – מיסוי
מסלול זה מעודד פעילות של התחדשות עירונית להתבצע ביוזמת השוק הפרטי: בעלי עסקים ובעלי נכסים מתחברים זה לזה על מנת לקדם את התוכניות והפעולות הנדרשות למימוש הפרויקטים. יציאה לדרך זו משמעה כי משך הזמן בו ניתן להכריז על המתחם כ"מתחם פינוי-בינוי" או "עיבוי בנייה" מוגבל לשש שנים (אפשר להאריכו בשש שנים נוספות). ההכרזה מזכה במגוון הטבות מס.
תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים במקרה של רעידת אדמה
פרויקט תמ"א 38 מבוצע בבניין בודד מתוך כוונה להגביר את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה. הפרויקט יכול להתבצע או על ידי חיזוק ועיבוי המבנה הקיים וכן הגדלתו (תמ"א 1, תמ"א 3), או על ידי פירוק המבנה הנוכחי ובניית בניין חדש במקומו (תמ"א 2). פרויקט זה מקודם באמצעות שימוש בהליך תכנוני מהיר יחסית, הכרוך במתן היתר בנייה (ללא דרישת אישור תכנית מלאה) ובחינה מצומצת של גורמים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקת הקרקע הנדונה.
סוגי התכניות השונים בפרוייקטים של התחדשות עירונית
תהליך ההריסה והבנייה מחדש
בהתאם לתוכנית זו זו, הבניין המאוכלס יהרס כדי לפנות מקום לבניית מבנה חדש לגמרי העונה על הדרישות העכשוויות. זה יכול להתבצע באחת משתי דרכים: או על ידי הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש במקומו (תהליך המכונה "פינוי-בינוי"), או על ידי בניית מבנה חדש באזור אחר של העיר ואיכלוסם של הדיירים המפונים, ולאחר מכן פירוק המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תהליך המכונה "בינוי-פינוי-בינוי").
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה
התוכנית לחיזוק המבנה מאפשרת ביצוע פעולות הנדסיות לטובת חיזוק המבנה, תוך הוספת מפלסים חדשים על גג הבניין הנוכחי והרחבת הדירות הקיימות במקביל. בגלל פעילות זו, המבנה עשוי להיות מחוזק מבלי שהדיירים ייאלצו לשאת בנטל הכלכלי. בניגוד לתוכנית ההריסה והבנייה מחדש, תוכנית זו יעילה פחות משמעותית בהגנה מפני רעידות אדמה.
מהם ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי-בינוי?
הנושאים הבאים ממחישים בצורה הטובה ביותר את ההבדלים העיקריים:
שלב ההתארגנות
במסגרת תמ"א 38 נדרש מבעלי הדירות להתארגן לכדי (בניין בודד) ולהגיע להסדר כלשהו. חלק ניכר מבעלי הדירות מעורבים בדרך כלל בתהליך של פינוי הבניין, מה שעלול להפוך את תקופת התיאום בין בעלי הדירות וההגעה להסכמות לארוכה יותר (מספר בניינים).
משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט
לפני תחילת הבנייה בתמ"א 38 יש צורך בתכנון הבניין וקבלת היתרי הבנייה, שכן זוהי דרישה הן לתכנון המבנה והן לרישוי תכנונו. בשל העובדה כי רישיונות בנייה מתקבלים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בעת תהליך פינוי-בינוי, נדרשת קבלת אישור לתכנית מפורטת, שהיא הליך תכנוני ארוך ומסובך. שיטה זו מתייחסת גם למרכיבים תכנוניים וסביבתיים רחבים המשפיעים על הקהילה הסובבת. בכל הנוגע לפינוי-בינוי, מידת הוודאות התכנונית נמוכה מזו בתמ"א 38, וכתוצאה מכך, כרוכים סיכונים גבוהים יותר עבור היזם וכן עבור בעלי הדירות. בהליך של פינוי-בינוי נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה. שלב זה מגיע לאחר אישור התכנית המפורטת.
במהלך ביצוע הפרויקט
במהלך תהליך תמ"א 38 חיזוק ועיבוי, רשאים דיירי הדירות הקיימות להישאר בבתיהם גם בזמן ביצוע העבודות. זה מצביע על כך שהם יבלו איפשהו בין שנה לשנתיים באתר הבנייה. במהלך הבנייה קיימת אפשרות שהפעילויות יגרמו למגוון הפרעות ומטרדים. עובדה זו צריכה להילקח בחשבון. במהלך פרויקט הכרוך בהרס ובנייה מחדש של בניין, עוברים הדיירים לדירות חלופיות בשכירות במקום אחר עד לסיום הפרויקט. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר הבינוי הושלם והדיירים חוזרים לדירתם החדשה במבנה שזה עתה הושלם.
הוצאות תחזוקה, אחזקה וכן ועד הבית וארנונה
בשל העלייה בעלויות הכרוכות בתחזוקת מערכות הבניין והמעליות, כמו גם הרחבת שטחי המגורים לדירות, חיובים אלו עלולים להשתנות בפרויקטים הללו. תשלומים קבועים אלו עשויים להיות כפופים לשינויים, בהתאם לאופן שבו הנכס הנדון מסווג מחדש לצורך קביעת חובות הארנונה. חשוב להבין כי השינויים אינם זהים בכל אחד מהמסלולים וכי הגידול בעלויות האחזקה הכרוכות בתמ"א – חיזוק ועיבוי, אינו משמעותי במיוחד. עלויות אחזקת המעליות והחניונים התת קרקעיים הן התורמות העיקריות לעליית העלויות בתמ"א 38 העוסקת בהרס ושיקום. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל בניינים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים וכו'). כתוצאה מכך, עלויות התחזוקה של מבנים אלו גבוהות משמעותית מהעלויות שנדרשו לבניין הישן.
השותפים העיקריים בפרויקטים של התחדשות עירונית
על מנת להקל על קידום ההתחדשות העירונית, נדרש שיתוף פעולה והסכמות של מספר גורמים. שיתוף הפעולה של גורמים אלו חיוני על מנת להקל ולקדם פרויקטים מוצלחים בצורה המהירה והמקצועית ביותר.
המשמעות של התחדשות עירונית- הרשויות המקומיות
בכל הנוגע לתחום קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לרשויות המקומיות תפקיד מהותי ביותר. זאת משום שהם המוסד שנותן את השירותים הן לתושבים שכבר מתגוררים בשטח והן לתושבים שיעברו לשם בעתיד. לרשויות יש את היכולת להבטיח את הצלחת הפרויקטים, לסייע ולהבטיח שכל פיתוח חדש ישתלב בצורה אידיאלית עם התשתיות העירוניות, כגון מערכות ביוב ומים, חניונים, מוסדות ציבור ומתקני חינוך.
היזמים והמארגנים
היזמים והמארגנים הם אלו שאחראים על ביצוע תוכניות ההתחדשות העירונית, הכוללת הן את הכנת התוכניות למסלול המיסוי והן את הבנייה בפועל וכן הגשת היתרי הבנייה. כדי שהם יבצעו פרויקט התחדשות עירונית, יש צורך שהפרויקט יהיה רווחי עבורם. כדאיות הפרויקט נקבעת על ידי השוואת עלויות הפרויקט הכוללות את תהליכי התכנון, ארגון הדיירים והבנייה בפועל לרווחים האפשריים שניתן להפיק מהפרויקט הכוללים את המחיר העתידי של הפרויקט. זה כולל את מחיר הדירות, מספר הדירות וגורמים נוספים.
בעלי הדירות והנכסים
הדיירים ובעלי הנכסים עומדים להרוויח הרבה מאוד מהתחדשות עירונית כי היא מעניקה להם בניינים ודירות באיכות גבוהה יותר ממה שהיה להם בעבר ומעלה את שווי השוק של בתיהם.
המשמעות של התחדשות עירונית – סיכום
יכולתם של בעלי נכסים ותושבים בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית להשפיע באופן משמעותי על הצלחת הפרויקט. בעלי דירות המעוניינים בפרויקט יאפשרו את התקדמותו המהירה, בעוד שבעלי דירות שאינם מעוניינים בו עלולים לעצור אותו מלהתקדם כלל. אם בעלי דירות ונכסים יוכלו להתארגן, להשמיע את קולם ולשתף פעולה בהחלטות לגבי שיפוץ חלל המגורים שלהם, יש סיכוי הרבה יותר גבוה שהתוכנית תוכל להתקדם מהר. וזה מועיל לכל המעורבים בפרוייקט.
