איך עובד ביצוע פרויקט פינוי בינוי?
במועד פינוי הדירה הקיימת ומסירתה לידי היזם יחתמו בעל הדירה והיזם על מסמך המפרט את תאריך המסירה ואת קריאת מוני החשמל. ממועד זה לא ישלמו בעלי הדירות את החשבונות עד לאחר קבלת הדירה בסיום הפרויקט. מומלץ לבטל את כל הוראות הקבע לחשבונות הדירה.
ביצוע פרויקט פינוי בינוי – שלב פינוי דירה
לאחר שהיזם מקבל לידיו את היתר הבנייה לפרויקט פינוי בינוי, יידע היזם את בעלי הדירות בכתב על המועד בו יפונו הדירות. ההמלצה היא שמועד הפינוי יהיה עד 120 ימים ממועד הודעת הפינוי על מנת לאפשר לדיירים למצוא דירה חלופית. רצוי לוודא בהסכם כי פינוי הדירות בפרוייקט יהיה כנגד מסירת הערבויות.
כאשר דירה קיימת מתפנה ומועברת ליזם, בעל הדירה והיזם יחתמו על מסמך מפורט אשר מפרט את תאריכי אספקת ומסירת הדירה וקריאת מוני החשמל והמים. מתאריך הפינוי אשר רשום במסמך זה, בעל הדירה לא יהיה צריך לשלם את החשבונות עד לקבלת הדירה בסיומו של הפרויקט. ההמלצה היא לבטל את כל הוראות הקבע של חשבונות הדירה המפונה.
ביצוע פרויקט פינוי בינוי – שלב ההריסה והבנייה מחדש של המבנים
חשוב להגדיר בהסכם פרקי זמן לביצוע הפרויקט בפועל, ובכלל זה פרק זמן לתחילת ההריסה ממועד פינוי בעל הדירה האחרון בפרויקט, פרק זמן ממועד התחלת בנייה של בניין ועד למסירת הדירה לאחרון הדיירים (בשלב מסוים או בפרויקט בכלל) ופרק הזמן ממועד השלמת הבנייה ועד רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם בעליהן.
עיכובים בקבלת היתר הבנייה או בביצוע עבודות הבנייה הנובעים מנסיבות שאין ליזם שליטה עליהן, כגון מצב מלחמה או שביתת פועלים ארצית, לא ייחשבו הפרה של היזם, אך הוא מחויב לשלם את דמי השכירות בתקופה זו
חשוב לציין בהסכם את פרק הזמן בו יתבצע הפרויקט בפועל, לרבות פרק הזמן ממועד פינוי הבעלים האחרונים ועד לתחילת הריסת המבנה, ועד למסירת הדירה לאחרון הדיירים (בשלב מסוים או בפרויקט בכלל) ופרק הזמן מהשלמת הבנייה ועד רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם בעליהן.
עיכוב בקבלת היתרי בנייה או ביצוע עבודות בנייה אשר נובעים מנסיבות שאינן בשליטת היזם, כגון מלחמה או שביתה כלל ארצית, לא ייחשב כהפרה של היזם, אך הוא חייב בתשלום שכירות תקופתית.
ביצוע פרויקט פינוי בינוי – שלב האכלוס: קבלת הדירות החדשות והשטחים המשותפים
לאחר סיום עבודות הבנייה, הדירות תימסרנה לבעליהן. מטרת הההליך הזה היא לזהות ולסמן ליקויי בנייה שעל היזם לתקן.
מומלץ להקפיד על ההסדרים הבאים:
- על היזימים להודיע לבעלי הדירות מראש על מועד המסירה.
- לפני מועד המסירה, עם קבלת הבעלות על הדירה החדשה, יתקשר בעל כל דירה בהסכם עם חברת החשמל, העירייה, חברת המים העירונית ורשות הגז להתקנת מערכת הגז בבניין.
- לפני העברת הבעלות על הדירה, יבקרו בה בעל הדירה ומפקח המייצג את בעל הדירה ויוודאו כי היא נבנית בהתאם להסכם ולמפרט הטכני.
- במועד מסירת הבעלות על בית משותף, ייערך הסכם מסירה בין בעל הדירה לבין נציג היזם. ההסכם יכלול כל חוסר עקביות, פגמים או ליקויים שנמצאו על ידי בעל הדירה בדירה. חשוב שההסכם יהיה חתום על ידי שני הצדדים והעתקים שלו יימסרו לבעל הדירה.
- ההצעה קובעת כי אם יימצאו בדירה ליקויים שלא ניתן לעשות בהם שימוש סביר, החברה תתקן אותם לפני מועד המסירה. במידה ונמצאו ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה, מומלץ לאפשר מסירת הדירה על ידי קביעת פרק הזמן בו היזם צריך לתקן את אותם ליקויים. בכל מקרה, החתימה על ההסכם אינה פוטרת את היזם מהאחריות לתיקון הליקויים הנדרשים על פי חוק המכר, וכן אין בה ויתור על תיקון ליקויים אחרים שהתגלו במהלך הבדיקה.
ביצוע פרויקט פינוי בינוי – מסירת השטח המשותף
בדומה להליך מסירת הדירות בפרוייקט, היזם מחוייב למסור לנציגי הבניין שטחים משותפים כגון גגות, חדרי כניסה וחדרי מדרגות. במקרה זה רצוי לוודא כי לאחר בדיקה של מפקח מטעם השוכר, הרכוש המשותף יועבר לנציגות הראשונה בקרב רוכשי הדירות והדיירים. בעת מסירת הרכוש המשותף יערכו הנציגות, חברת הניהול והיזם יחד את הסכם המסירה ויחתמו עליו. כמו כן, מומלץ ליזמים להעביר לנציגות הוראות הפעלה ותחזוקה של ציוד ורכוש משותף.
